La Fundación César Manrique organizó el seminario Alquiler vacacional. ¿Qué hacemos?, para abordar, como dijo en la presentación el director de la FCM, Fernando Gómez Aguilera, “uno de los asuntos más candentes de interés público” sobre el que hay “una fuerte controversia”. En la Isla se estima que hay más de 6.000 viviendas en el mercado vacacional.

En el seminario participaron cinco profesoras de Derecho público que coincidieron en señalar que hasta ahora no son muchas las comunidades autónomas que han acertado con el enfoque que han utilizado para regular esta realidad.

Alba Nogueira, de la Universidad de Santiago de Compostela, recordaba que “hay que ordenar y hay que hacerlo en función de los objetivos de desarrollo sostenible y la economía circular, que aparecen en la nueva Agenda urbana de Naciones Unidas”. Señalaba que la Directiva Bolkenstein obliga a demostrar que cualquier limitación para ofrecer servicios debe pasar el triple test: que las medidas sean proporcionadas, necesarias y de interés general. Hasta ahora la regulación de las comunidades autónomas se ha topado con el recurso en los tribunales de la Comisión Nacional del Mercado y la Competencia. Para Nogueira, “los decretos autonómicos pecan de un excesivo enfoque turístico”.

Ana María de la Encarnación, de la Universidad de Valencia, dijo que “la normativa actual no responde a una planificación previa ni a una estrategia, es un parcheado sin reflexión”, y apostó por una regulación integral, coordinando la normativa turística con la administrativa y la urbanística, porque el turismo influye en la configuración de las ciudades. Y Joana Socias, de la Universidad de las Islas Baleares, insistió en la idea de que las leyes autonómicas no suelen justificar bien su regulación en la exposición de motivos, en la que hay que aludir a razones de interés general. Socias fue muy clara respecto a la regulación en Canarias. Dijo que es una de las más conflictivas porque no quiere afrontar la situación, sino favorecer a la oferta ya implantada.

También en el último mes se ha conocido el nuevo borrador de Reglamento de la actividad turística de vivienda vacacional que prepara el Gobierno de Canarias, que ahonda en los vicios del anterior Decreto, que prohibía las viviendas vacacionales en las zonas turísticas sin ni siquiera argumentar esa medida. En esta ocasión sigue la misma línea. Prohíbe de forma genérica la vivienda vacacional en suelo turístico pero abre la puerta a que sean los cabildos y los ayuntamientos, con sus planeamientos, los que aprueben excepciones a la norma. En el caso de La Palma, La Gomera y El Hierro es al revés. La norma es que se permiten este tipo de viviendas en cualquier zona de esas islas.

El nuevo borrador no aborda uno de los grandes problemas del alquiler vacacional en Canarias, ya que la mayoría de las plazas que se ofertan actualmente se encuentra precisamente en las zonas turísticas, pero sí regula otros aspectos. No contempla la posibilidad, como sí hacen otras comunidades, de regular la modalidad de la casa compartida. La vivienda vacacional solo puede ser aquella que se alquile entera.

En cuanto a las plataformas digitales por las que se comercializan las casas, en el borrador se señala que deberán incluir en los anuncios el número de inscripción en el Registro General Turístico de la Comunidad Autónoma de Canarias. “En todos los casos, los canales de oferta turística deberán prestar colaboración a las administraciones públicas”, apunta el borrador.

Instrucciones

También da instrucciones para los instrumentos de planificación urbanística insulares o municipales. Señala el borrador que las viviendas vacacionales estarán situadas en suelo de uso residencial “salvo que el planeamiento urbanístico lo prohíba de forma expresa”, o bien en suelo residencial o también turístico dentro de las zonas turísticas si el planeamiento urbanístico lo permite expresamente. También se podrán ubicar en asentamientos rurales o agrícolas “siempre que el planeamiento urbanístico lo permita de forma expresa”.

En el mismo sentido, el borrador dice que “los instrumentos de ordenación insular, de acuerdo con su alcance y contenido, podrán fijar el estándar máximo de implantación del uso complementario de vivienda vacacional en consonancia con su modelo territorial”, teniendo en cuenta varios criterios: la superficie de suelo destinado a uso turístico y a uso residencial, la suficiencia de infraestructuras, equipamientos y servicios, la distribución equilibrada de los usos, la previsión en relación con sistemas generales y equipamientos de trascendencia supramunicipal y los impactos, directos e inducidos, de sostenibilidad ambiental, social, económica y referidos al territorio.

En Lanzarote hay unas 72.500 plazas turísticas y se calcula que están en el mercado unas 31.000 camas en este tipo de viviendas

Para empezar la actividad bastará con presentar una declaración responsable ante el Cabildo, que realizará la inscripción de la actividad, de oficio, en el Registro General Turístico de la Comunidad Autónoma de Canarias, comunicándolo al Ayuntamiento correspondiente. Entre los requisitos también se encuentra la obligación de suscribir una póliza de seguro que cubra responsabilidades civiles por importe mínimo de 150.000 euros y que las casas cuenten con contador de agua y de electricidad independiente.

Durante el seminario se insistió en la importancia de diferenciar, entre los que ofertan viviendas, a los profesionales de los particulares, es decir a las empresas de quienes ofertan su segunda vivienda. Se propuso incrementar los requisitos para las empresas para limitar la oferta o igualarla al resto de la oferta turística, aunque la propuesta más extendida fue la de expulsar de las plataformas, que nacieron como economía colaborativa, a los profesionales. El Decreto del Gobierno canario tampoco aborda esta cuestión. Tan sólo dice que “los propietarios de tres o más viviendas destinadas a alojamiento vacacional, cualquiera que sea su localización, y, en todo caso, las empresas explotadoras cuya actividad profesional consista en la comercialización de viviendas vacacionales, deberán destinar un número suficiente de personas a la explotación que garanticen los servicios turísticos mínimos mencionados”.

Los datos que afectan a Canarias hablan de que este tipo de oferta supone el 23 por ciento de la total y un impacto de 1.500 millones de euros, mientras que en Lanzarote hay unas 72.500 plazas turísticas y se calcula que están en el mercado unas 31.000 camas en este tipo de viviendas. Las ponentes en el seminario pusieron sobre la mesa otras cuestiones, como alegar, en las regulaciones autonómicas, el desarrollo sostenible como límite al crecimiento, aumentar la colaboración público-privada y dictar una normativa que establezca la obligación de supervisión sobre las plataformas, la posibilidad de calificar zonas como saturadas, como han hecho en Palma de Mallorca para no conceder más licencias vacacionales.

Además, el Consell insular de Mallorca está preparando unas normas que vincularán a los ayuntamientos. Otra de las posibles medidas pasa por fijar un techo de plazas o prohibirlas en edificios plurifamiliares o en viviendas que tengan menos de cinco años. Ester Machancoses, de la Universidad de Valencia, habló sobre los aspectos fiscales y dijo que respecto a las plataformas, el reto es conseguir que tributen más que ahora. En la actualidad solo pagan en España si tienen un establecimiento permanente. Propuso dos medidas: la llamada tasa Google, que se pagaría en función del valor que generan los usuarios, y cambiar el concepto de establecimiento permanente.